ทุนประกันบ้านคำนวณอย่างไร? สูตรประเมินมูลค่าบ้านเพื่อทำประกันให้คุ้มค่าและเคลมได้จริง

          หนึ่งในความเข้าใจผิดอันดับต้นๆ ของเจ้าของบ้านเมื่อต้องทำประกันอัคคีภัย คือการตั้งทุนประกันจาก “ราคาซื้อขายบ้านรวมที่ดิน”

         ในทางประกันภัย การทำแบบนี้นอกจากจะทำให้คุณต้อง จ่ายเบี้ยประกันแพงเกินจำเป็น แล้ว เมื่อเกิดเหตุไฟไหม้ขึ้นจริง บริษัทประกันก็ไม่สามารถจ่ายเงินชดเชยตามราคาที่ดินได้อยู่ดี

       บทความนี้ INSUREHUB สรุปสูตรและวิธีคำนวณทุนประกันบ้านที่ถูกต้อง แม่นยำ และช่วยให้คุณได้รับความคุ้มครองคุ้มค่าที่สุดมาให้แล้วครับ

ทำไมถึง “ห้าม” รวมราคาที่ดินในทุนประกันบ้าน?

หลักการง่ายๆ คือ “ที่ดินไม่มีวันถูกไฟไหม้ สูญหาย หรือพังทลาย”

สิ่งที่อาจเกิดความเสียหายจากไฟไหม้ พายุ หรือภัยธรรมชาติต่างๆ มีเพียง ตัวอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และทรัพย์สินที่อยู่ภายในบ้าน เท่านั้น

• • หากทำทุนประกันสูงเกินจริง (Over-Insurance): เช่น บ้านพร้อมที่ดินราคา 8 ล้านบาท (ค่าบ้าน 3 ล้าน + ค่าที่ดิน 5 ล้าน) หากตั้งทุนประกัน 8 ล้าน คุณจะเสียเบี้ยประกันแพงเปล่า เพราะเวลาเกิดเหตุจริง บริษัทประกันจะจ่ายค่าสินไหมตาม “ต้นทุนการสร้างบ้านใหม่” ซึ่งไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น
  • หากทำทุนประกันต่ำเกินไป (Under-Insurance): คุณอาจประหยัดเบี้ยได้นิดหน่อย แต่เวลาเกิดความเสียหาย จะโดนหักสัดส่วนการเคลม ทำให้ได้เงินชดเชยไม่พอกับค่าซ่อมสร้างใหม่

สูตรคำนวณทุนประกันบ้านที่ถูกต้อง

          การคำนวณทุนประกันอัคคีภัยบ้านที่ครอบคลุม จะต้องแยกการประเมินออกเป็น 2 ส่วนหลัก ดังนี้:

          สูตรคำนวณทุนประกันบ้าน

ทุนประกันรวม = (พื้นที่ใช้สอยตัวบ้าน × ค่าก่อสร้างต่อ ตร.ม.) + มูลค่าทรัพย์สินและเฟอร์นิเจอร์ภายใน

เจาะลึก 4 องค์ประกอบในการประเมินมูลค่า

1. พื้นที่ใช้สอย (ตารางเมตร)

ให้นับเฉพาะ พื้นที่ตัวอาคารที่มีหลังคาคลุมทั้งหมด (วัดเป็นตารางเมตร) ไม่ใช่ขนาดที่ดิน (ตารางวา) ตามโฉนด โดยรวมถึง:

• • พื้นที่อยู่อาศัยภายในบ้าน
  • ทุกชั้น
  • พื้นที่ส่วนต่อเติมถาวร เช่น โรงจอดรถในร่ม, ครัวไทยหลังบ้าน, ระเบียงมีหลังคา

2. ค่าก่อสร้างมาตรฐานต่อตารางเมตร

ประเมินจากต้นทุนการก่อสร้างใหม่ (Replacement Cost) ณ ปัจจุบัน โดยสามารถอ้างอิงราคากลางเบื้องต้นได้ดังนี้:

• • บ้านเดี่ยว / ทาวน์โฮม วัสดุมาตรฐาน: ประมาณ 12,000 – 15,000 บาท / ตร.ม.
  • บ้านเดี่ยว วัสดุคุณภาพสูง / โครงสร้างพิเศษ: ประมาณ 16,000 – 20,000 บาท / ตร.ม.
  • บ้านหรู / คฤหาสน์ (Luxury Home): เริ่มต้นที่ 22,000 บาท / ตร.ม. ขึ้นไป

3. งานตกแต่งบิลต์อิน (Built-in)

          งานตกแต่งภายในที่ยึดติดตรึงตรากับตัวโครงสร้าง เช่น ตู้เสื้อผ้าบิลต์อิน เคาน์เตอร์ครัว หรือฝ้าเพดานซ่อนไฟ ให้คิดรวมอยู่ในหมวด “โครงสร้างสิ่งปลูกสร้าง”

4. ทรัพย์สินและเฟอร์นิเจอร์ภายในบ้าน

          ประเมินจากมูลค่าการซื้อใหม่ของทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้ เช่น:

• • เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว (โซฟา, โต๊ะรับประทานอาหาร, เตียงนอน)
  • เครื่องใช้ไฟฟ้า (ทีวี, ตู้เย็น, เครื่องปรับอากาศ, เครื่องซักผ้า)
  • ระบบสมาร์ตโฮม และอุปกรณ์ไอที

ระวังเงื่อนไข การเฉลี่ยความเสียหาย

          หากคุณตั้งทุนประกันโครงสร้างบ้านต่ำกว่ามูลค่าจริงเพื่อลดค่าเบี้ยประกัน เมื่อเกิดความเสียหาย บริษัทประกันจะชดใช้ค่าสินไหมตาม “สัดส่วนเปอร์เซ็นต์” ที่คุณทำประกันไว้เท่านั้น

• ตัวอย่าง:
  • ตัวบ้านมีมูลค่าสร้างใหม่จริง 10 ล้านบาท
  • แต่ทำทุนประกันไว้เพียง 5 ล้านบาท (ทำประกันไว้ 50%)
  • ต่อมาเกิดเหตุไฟไหม้ประเมินความเสียหาย 2 ล้านบาท
  • ผลลัพธ์: บริษัทประกันจะจ่ายเงินเคลมเพียง 50% ของความเสียหาย คือ 1 ล้านบาทเท่านั้น (ส่วนที่เหลืออีก 1 ล้านบาท เจ้าของบ้านต้องออกเอง)

💡 เกร็ดความรู้เรื่อง “กฎ 80%” ของประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัย:

          ตามหลักเกณฑ์ คปภ. สำหรับบ้านอยู่อาศัย หากคุณทำทุนประกันตัวบ้านไว้ ไม่ต่ำกว่า 80% ของมูลค่าสร้างใหม่จริง หากเกิดความเสียหายบางส่วน บริษัทประกันจะจ่ายค่าสินไหมทดแทนตามความเสียหายจริงเต็มจำนวน (แต่ไม่เกินวงเงินทุนประกันที่ทำไว้) โดยไม่นำเงื่อนไขสัดส่วน Average Clause มาเฉลี่ยลดทอนเงินเคลม

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจซื้อประกันบ้าน

1. แยกราคาที่ดินออกจากตัวบ้านเสมอ
2. วัดพื้นที่ใช้สอยจริงเป็นตารางเมตร
3. ประเมินค่าก่อสร้างตามสภาพและเกรดวัสดุปัจจุบัน
4. ลิสต์รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าหลัก
5. ตั้งทุนประกันตัวบ้านให้ครอบคลุมอย่างน้อย 70% – 100% ของมูลค่าสร้างใหม่

ไม่แน่ใจว่าบ้านของคุณควรตั้งทุนประกันเท่าไหร่ถึงจะพอดี?

ป้องกันปัญหาเคลมสะดุดและไม่ต้องจ่ายเบี้ยแพงเกินจริง ให้ทีมงานผู้เชี่ยวชาญจาก INSUREHUB ช่วยประเมินพื้นที่และคำนวณทุนประกันที่เหมาะสม พร้อมคัดสรรแผนประกันบ้านที่คุ้มครองครบที่สุดให้คุณฟรี

📞 โทรปรึกษาฟรี: 02-0044-722 หรือ 062-702-6662

💬 LINE Official: @insurehub